华泰证券指出，节后新房成交同比下行，但二手房市场迎来三年以来最强“小阳春”，房价节前整体趋稳，一线城市表现相对坚挺。前瞻指标显示，二手房需求热度尚在高位，业主挂牌心态趋稳，但买卖双方议价率走阔，价格预期修复仍需时日，针对性楼市支持政策的有效性得以验证，小户型成交占比显著提升，价格有望率先筑底，同时打通置换链条的第一环，为楼市企稳积累势能。当前地产市场底部渐明，关注优质房企以及物管企业投资机遇。
全文如下
华泰 | 房地产：今年“小阳春”与往年有何不同？
节后新房成交同比下行，但二手房市场迎来三年以来最强“小阳春”，房价节前整体趋稳，一线城市表现相对坚挺。前瞻指标显示，二手房需求热度尚在高位，业主挂牌心态趋稳，但买卖双方议价率走阔，价格预期修复仍需时日，针对性楼市支持政策的有效性得以验证，小户型成交占比显著提升，价格有望率先筑底，同时打通置换链条的第一环，为楼市企稳积累势能。当前地产市场底部渐明，关注优质房企以及物管企业投资机遇。
核心观点
成交量价：二手房“小阳春”与新房热度呈反差，价格趋稳
节后新房网签面积同比-8.8%。二手房成交量是本次“小阳春”最为亮眼的指标。春节至今一个月以来，22城网签面积成交量达2023年以来新高，26城节后二手房实时成交套数同比增速高达22%。房价节前企稳，3月以来小幅松动，一线城市相对坚挺。自25年12月28日起，84城冰山指数周环比降幅开始收窄，步入3月指数有所松动，但周环比跌幅仍在0.2%及以内。截至3月22日，冰山指数84城月环比-0.5%，其中一线/二线/三四线城市分别为-0.3%/-0.6%/-0.4%。
前瞻指标：成交量热度持续性有一定支撑，价格预期仍在震荡
1. 挂牌量季节性回升，但增速缓于去年，体现业主心态趋稳：截至3月21日，49城重点城市挂牌量较春节涨幅仅1.0%，业主并未因成交放量而加速挂牌（尤其一线城市）；2. 带看量先增后稳，需关注带看量下降对后续成交的影响：截至3月22日，最后一周同比-2.0%。节后四周带看量累计同比-2.6%；3. 议价率反映买卖方在价格端的预期差仍然较大。截至26年2月末，议价率持续走阔至10.8%，环比1月+0.5pct，但一线城市有所收窄。买卖方的价格预期差整体并未因成交热度抬升而缩小，这意味着市场交易逻辑仍基于性价比，成交放量向房价预期传导尚需时日。
小阳春特点：政策发力城市增速亮眼，小户型为主力
1. 以上海为代表的政策发力城市表现较佳，弱二线及以下城市增速更强劲：“沪七条”作为本轮一线城市最具力度的政策，获得了有效的市场反馈。上海节后网签面积同比+17.4%，冰山指数（截至3月22日）较新政前跌幅仅0.04%，量价表现均优于其他一线城市。此外，衢州、拉萨等弱二线及以下城市迎来高增长，我们认为原因在于去库压力较小以及补贴型政策敏感度更强；2. 小户型是本轮成交主力，其占比提升也形成城市间共性，我们认为有如下原因：1）持续的房价调整凸显了小户型的性价比；2）公积金等政策释放刚性和刚性改善购买力；3）重点城市限购政策放松，更利于小户型客群。
投资结论
在没有超预期政策扶持的背景下，节后二手房热度启动反映市场底部渐明，我们认为核心城市布局的优质房企及配套服务商将迎来长期发展机遇。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。
风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。
